Cómo reclamar los gastos hipotecarios

Sentencia Europea: guía para reclamar los gastos hipotecarios

¿Sabes cómo reclamar los gastos hipotecarios? Los gastos hipotecarios son gastos adicionales que se generan al formalizar una hipoteca, ya sea por procedimientos anteriores relativos al estudio y la concesión de la propia hipoteca o bien por gastos posteriores a la misma.

Las entidades bancarias, por lo general, siempre han delegado la asunción de estos costes hipotecarios al cliente que formalizaba una hipoteca. Tradicionalmente, se ha exigido a la parte contratante de la hipoteca el pago de:

  • Impuestos.
  • Porcentajes y gastos derivados del estudio.
  • Formalización.
  • Subsanación y/o modificación.
  • Constitución del contrato.
  • Conservación o cancelación del contrato.
  • Seguro de daños del prestatario.

Y otros muchos gastos que no deberían implicar únicamente al hipotecado, pues, la mayoría son gastos necesarios para la entidad financiera a fin de lograr cerrar el contrato. Desde 2017 distintas sentencias han contradicho lo que venía cobrando la banca a sus clientes.

Gracias al revuelo ocasionado con la multitud de reclamaciones relativas a la cláusula suelo en los tribunales, se ha centrado el foco también en estas cláusulas hipotecarias. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, emitió sentencia el 16 de julio de 2020, según la cual, si las cláusulas son abusivas para los clientes, deben eliminarse del contrato y proceder al reintegro del dinero.

 

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¿Qué puedo reclamar como gastos hipotecarios a mi banco?

Según el Tribunal Supremo, los gastos deberían repartirse de la siguiente manera:

  • Gastos notariales: el banco debe hacerse cargo de la mitad de estos gastos.
  • Honorarios de gestoría: podemos también reclamar a la entidad bancaria que asuma la mitad del coste.
  • Gastos de Registro de la propiedad: todo el coste debe recaer sobre la entidad prestataria.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: sobre este coste ha existido controversia. En principio, se consideró que era el banco el que debía hacerse cargo del pago del impuesto, pero en febrero de 2018 cambió su decisión, alegando que el sujeto pasivo es el cliente y, por tanto, el que debe abonar la cantidad.

Entre octubre y noviembre de ese mismo año las administraciones judiciales cambiaron de opinión varias veces en lo relativo a quién debía hacerse cargo de este coste. Finalmente, el gobierno decretó que, a partir del 8 de noviembre de 2018, sería la entidad bancaria quien asumiera el IAJD.

Este decreto no tiene efecto retroactivo, por lo que únicamente puede reclamarse si la hipoteca fue firmada después de dicha fecha.

 

¿Quién puede reclamar los gastos hipotecarios?

Tanto si aún tienes la hipoteca activa, como si ya terminaste de pagarla, vendiste la casa o se han realizado novaciones sobre el préstamo inicial, puedes reclamar los gastos del préstamo hipotecario.

La sentencia del Tribunal Supremo otorga nulidad absoluta de pleno derecho porque la cláusula se considera abusiva y, por tanto, su acción no prescribe. Siempre que tengas las cláusulas anteriores en el contrato de tu hipoteca, puedes presentar una reclamación para la devolución de estos gastos.

 

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¿Qué pasos sigo para reclamar los gastos de hipoteca?

Infografía | Pasos para reclamar los gastos hipotecarios

Infografía | Pasos para reclamar los gastos hipotecarios

Para reclamar los gastos de tu hipoteca debes seguir estos pasos:

  1. Reúne las facturas relacionadas con los gastos hipotecarios

Debes tener a mano los documentos donde aparezcan reflejados los siguientes gastos:

  • Gastos notariales.
  • Gastos de honorarios de gestoría.
  • Gastos de Registro de la Propiedad.
  • Gastos de tasación.

Estos últimos se podrán reclamar si ya disponíamos de una tasación homologada y la entidad bancaria obligó a realizar una nueva tasación.

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados solo podrás reclamarlo si tu hipoteca es posterior al 8 de noviembre de 2019.

 

  1. Contacta con el servicio de Atención al Cliente de tu entidad bancaria

La primera vía para reclamar los gastos hipotecarios es acudir a la entidad bancaria a presentar una reclamación ordinaria.

En la mayoría de ocasiones, antes de dos meses, que es el plazo máximo, el banco debería responder a nuestra demanda favorablemente.

 

  1. Elevar la queja al Banco de España

Si ha pasado el plazo o la entidad nos ha dado una respuesta desfavorable, negándose a atender la reclamación de los gastos hipotecarios, debemos ponernos en contacto con el Departamento de reclamaciones, quejas y consultas del Banco de España.

Esta entidad debe mediar en nuestra reclamación antes de cuatro meses, emitiendo una decisión sobre nuestro caso concreto. Aunque esta decisión no es vinculante, si la decisión es a nuestro favor, tendríamos más opciones de que se nos den la razón en un juicio.

 

  1. Demandar por los gastos hipotecarios ante el juzgado

Si la entidad bancaria con la que firmamos nuestra hipoteca se niega a atender nuestra reclamación o nos deniega la devolución de los gastos hipotecarios, debemos considerar interponer una demanda en los juzgados.

Esta opción es lenta y no tenemos una victoria garantizada, pero si el juez falla a nuestro favor, los costes del juicio deberá abonarlos la entidad bancaria, además de la devolución de los gastos hipotecarios que nos cobró de más.

 

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¿Qué plazo tengo para reclamar los gastos hipotecarios?

Hasta este año, al considerarse, como ya indicamos anteriormente, una cláusula abusiva, si realizamos una reclamación civil no debería prescribir en ningún momento.

Sin embargo, según la sentencia del 16 de julio de 2020 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, tenemos cinco años a contar desde la cancelación de la hipoteca para poder reclamar los gastos hipotecarios.

 

¿Pueden aparecer estos gastos en una hipoteca actual?

Cómo reclamar los gastos hipotecarios

Cómo reclamar los gastos hipotecarios

Si vas a firmar una hipoteca en los próximos meses deberías asegurarte de revisar bien la documentación que el banco te ofrece, así como consultar con un experto en la materia que te explique bien qué consecuencias pueden tener cada una de las cláusulas que la entidad bancaria incorpora al contrato, así evitarás tener sorpresas en un futuro y pagar de más.

No deberían aparecer ni recaer sobre ti ninguno de los gastos hipotecarios que hemos considerado anteriormente. El banco debe hacer frente a todas las costas menos a la tasación, siempre y cuando no presentes una homologada.

En definitiva, los gastos hipotecarios suponen aproximadamente un 10% del valor del inmueble y debe asumirlos la entidad bancaria, por lo que merece la pena dedicar tiempo a estudiar bien cada punto del contrato hipotecario.

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