Cláusulas abusivas en el alquiler

Ocho cláusulas abusivas (y habituales) en el alquiler de una vivienda

Aunque España todavía sigue siendo un país de propietarios, cada día hay más personas que viven de alquiler, y menos personas que compran una vivienda. El alquiler de una vivienda va unido de manera irremediable a un contrato de arrendamiento, un documento al que no solemos prestar demasiada atención y que, sin embargo, tiene mucha repercusión a nivel legal. En ellos pueden aparecer cláusulas abusivas en el alquiler de nuestra vivienda que no tenemos en cuenta.

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Por desgracia, los contratos de alquiler esconden algunas de estas cláusulas consideradas abusivas. Muchas veces es por desconocimiento del propio casero, pero en muchas otras ocasiones se debe a una clara intención de querer aprovecharse del inquilino.

Por eso, cuando tengas un contrato de arrendamiento para firmar, lo primero que debes hacer es leerlo con calma. Y después, revisar si contiene cláusulas abusivas en el alquiler de nuestra futura vivienda y, por tanto, ilegales.

Estas son las ocho cláusulas abusivas en el alquiler de una vivienda más habituales

1. Obligar al inquilino a asumir reparaciones de averías, una de las cláusulas abusivas en el alquiler más comunes

En principio, esta cláusula es legal, aunque con matices. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) especifica que el inquilino tiene que responsabilizarse únicamente de aquellas averías causadas por su mal uso y del mantenimiento de la vivienda.

Sin embargo, es el arrendador quién tiene que asumir los arreglos necesarios para que la vivienda se mantenga en buenas condiciones y que sean causados por el deterioro natural por el paso del tiempo y el uso habitual de la misma.

En ningún caso se podría especificar que el inquilino deberá hacerse cargo de todas y cada una de las reparaciones, desperfectos o averías del hogar, sino únicamente de aquellas que hayan surgido como consecuencia de su propia responsabilidad. De lo contrario, el contrato estará incurriendo en una de las cláusulas abusivas en el alquiler de viviendas que más se repite.

2. La libre entrada del arrendador en la vivienda

Por mucho que la vivienda sea propiedad del arrendador, éste no está capacitado para usarla como quiera si está alquilada, y mucho menos para acceder a ella libremente. Y ya no porque lo defina una ley reguladora de los alquileres, sino porque así lo establece la propia Constitución.

En su artículo 18.2, la carta magna española dispone lo siguiente: El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Es decir, el casero tan solo podrá acceder a la vivienda si y solo si así lo consiente el titular del contrato de arrendamiento.

3. Impedir la prórroga automática, otra de las cláusulas abusivas en el aquiler que podrías encontrar en tu contrato

La duración del contrato suele pactarse libremente por las partes durante la firma del mismo. Si fuera inferior a tres años, esta se debería prorrogar por plazos anuales hasta que el contrato alcance una duración mínima de tres años. Es decir, la prórroga automática es obligatoria para el arrendador y voluntaria para el inquilino, siempre que la duración haya sido inferior a los tres años que establece la LAU.

Tan solo existe una excepción a esta regla general: que el casero necesite la vivienda. Para ello, deberá demostrar que el inmueble se destina a vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción. De no ser así, la cláusula no sería válida y, por tanto, no podría resolverse el contrato.

4. Exigir al inquilino permanencia en la vivienda

Igual que un arrendador no puede impedir la prórroga automática del contrato en los supuestos del punto anterior, tampoco es posible obligar al inquilino a permanecer un tiempo determinado en la vivienda por contrato. El desistimiento del contrato es totalmente voluntario por parte del arrendatario, siempre que hayan pasado seis meses de su firma.

En caso de resolución unilateral del mismo por parte del inquilino antes de esos seis meses, el arrendador podrá establecer una penalización que viene regulada en la LAU. Eso sí, siempre y cuando esté recogido de forma expresa en el contrato. De lo contrario, el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna. En cualquier otro caso, se estaría cayendo en otra de las cláusulas abusivas en el alquiler de una vivienda más habituales.

5. No devolver la fianza

En todos los contratos de alquiler se establece una fianza, que sirve para garantizar todas las obligaciones contraídas en el contrato por parte del arrendatario. Este depósito se tramita en las Cámaras de la Propiedad Urbana correspondientes de cada ciudad, y deberá devolverse al inquilino al finalizar el contrato de arrendamiento si no hay obligaciones pendientes.

En ningún caso se podrá establecer en el contrato que la fianza es propiedad del arrendador, según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este sentido, la mayoría de expertos recomiendan, al término del contrato de alquiler, poner en común una revisión de la vivienda y firmar un documento en caso de que las dos partes estén satisfechas. Es la mejor forma de evitar una de las cláusulas abusivas en el alquiler que más afecta a nuestros bolsillos.

6. Exigir el pago anticipado de más de una mensualidad, otra de las cláusulas abusivas en el alquiler con la que puedes encontrarte.

Los contratos de alquiler deben pagarse a meses vencidos, pero en ningún caso se podrá exigir el pago de más de una mensualidad de renta en el contrato, según el artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Es decir, no se podrá establecer el contrato del pago de dos meses en una sola cuota, o de un único pago anual. Cualquier de estas opciones supondrían cláusulas abusivas en el alquiler de tu futura vivienda.

7. Revisión de la renta antes del año

La renta únicamente puede revisarse de manera anual, en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia el contrato pactado por ambas partes. Es decir, no se podrá aplicar una revisión de la renta con plazos inferiores al año (ni semestrales, y trimestrales, etc).

No obstante, hay que aclarar que, en defecto de pacto expreso, no se aplicará la revisión de la renta a los contratos de alquiler.

8. Incremento de la renta establecida por el arrendador

El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler estableció una limitación legal en la actualización de la renta del alquiler: esta no se podrá incrementar por encima de la variación que experimente el IPC.

No obstante, esta limitación únicamente aplica a aquellos contratos de alquiler que se hubiesen celebrado con posterioridad al 6 de marzo de 2019. En cualquier caso, también se consideran cláusulas abusivas en el alquiler aquellas que prevén escalonamientos anuales de renta y aquellas que actualizan la renta a la baja en caso de IPC negativos.

 

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