Subrogación hipotecaria: así funciona

Subrogación hipotecaria: ¿qué es y cuándo me interesa?

La subrogación hipotecaria es una situación más frecuente de lo que podemos pensar. Sucede bien cuando queremos mejorar las condiciones de la hipoteca y habitualmente cuando se vende un inmueble de segunda mano. De hecho, es una operación regulada que tiene ventajas, tanto para el comprador como para el vendedor.

Pero, ¿qué es la subrogación? ¿Cuándo es mejor hacerla? ¿Qué inconvenientes presenta? Vamos a intentar dar respuesta a todas estas preguntas, para que tengas claro qué debes hacer y, sobre todo, qué no.

 

Qué es una subrogación hipotecaria

En el ámbito financiero y del Derecho, la subrogación es una operación mediante la cual una persona sustituye a otra en una obligación. Se puede producir, por tanto, en ambas posiciones: la deudora y la acreedora.

En el ámbito hipotecario, la subrogación hipotecaria es una operación para modificar las condiciones del préstamo hipotecario. El objetivo de esta operación es mejorar las condiciones de la hipoteca, bien cambiando la entidad donde está suscrito el contrato (subrogación de acreedor), o bien sustituyendo al titular del contrato por otra persona diferente (subrogación de deudor).

Esta operación es habitual cuando, por ejemplo, se vende una vivienda a otra persona, habida cuenta del plazo de amortización tan amplio con el que se firman las hipotecas en España, de 23 años de media, según el Instituto Nacional de Estadística, aunque puede ser más. En este caso, la subrogación hipotecaria sirve para que el contrato refleje un nuevo deudor.

 

¿Qué condiciones se pueden mejorar con una subrogación hipotecaria?

En el caso de las subrogaciones de acreedor, el objetivo es mejorar las condiciones de la hipoteca. En esta operación, la hipoteca pasa de una entidad a otra, aunque con otras condiciones diferentes y más beneficiosas para el titular del contrato.

En general, podemos aprovechar la subrogación para rebajar el tipo de interés, deshacernos de productos combinados, como seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. o evitar ciertas comisiones, como la comisión por amortización anticipada o total.

 

¿Cuánto cuesta?

En algunos casos, la subrogación de deudor lleva aparejada una comisión por subrogación que puede ser más o menos elevada.

Con la entrada en vigor de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y más conocida como ley hipotecaria, la comisión máxima que se debe pagar es del 0,25 % del capital vivo durante los 3 primeros años de contrato en el caso de hipotecas a tipo variable. A partir del cuarto año ya no habrá que pagar ninguna comisión por la novación o subrogación.

Normalmente, es el vendedor el que corre con los gastos de esta comisión. Es decir, para una hipoteca con un capital pendiente de pago de 150.000 €, la subrogación lleva aparejada una comisión máxima de 375 € durante los tres primeros años del contrato, que pasa a no costar nada a partir del cuarto año.

Además, hay que tener en cuenta que la subrogación implica la firma de una nueva hipoteca en la entidad destino, de manera que a la comisión por subrogación hay que añadir el resto de gastos asociados a esta operación como notaría, gestoría y registro. Eso sí, tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria, estos gastos son asumidos por el banco, y los gastos de tasación los pagaría el cliente.

 

Ventajas de la subrogación

El principal objetivo de la subrogación hipotecaria es mejorar las condiciones de la hipoteca para mejorar el tipo de interés, ampliar el plazo de amortización, eliminar cláusulas o vinculaciones.

Pero, además, la subrogación hipotecaria lleva aparejada otras ventajas, especialmente si lo comparamos con la apertura de una nueva hipoteca en otra entidad:

  1. Ahorro de comisiones: para la parte vendedora, la subrogación supone un cambio de residencia para ahorrarse los gastos de cancelación de la hipoteca. La parte compradora también se ahorra la comisión de apertura asociada a una nueva hipoteca y los gastos de tasación de la vivienda.
  2. Ahorro de impuestos: la subrogación hipotecaria está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, salvo en el supuesto de que se quiera ampliar el capital de la hipoteca, en cuyo caso puede ser necesario también realizar una nueva tasación del inmueble.
  3. Derecho de tanteo: siempre cabe la posibilidad de que el banco titular de la hipoteca ejerza su derecho de tanteo y lleve a cabo una contraoferta. En este caso, la entidad podría igualar e incluso mejorar las nuevas condiciones, y la subrogación no tendrá lugar. Esto supone una opción más, especialmente porque, de esta manera, el cliente se ahorraría los gastos que conlleva esta operación.
  4. Cambio en el tipo de la hipoteca: la subrogación no supone únicamente mejorar las condiciones del contrato, sino también cambiar a un nuevo tipo de hipoteca que se ajuste mejor a la situación actual del mercado. Así, la subrogación de acreedor permite cambiar la hipoteca a tipo variable por una a tipo fijo para que una subida del euríbor no tenga impacto sobre la cuota hipotecaria mensual.

 

Inconvenientes de la subrogación

Los mayores inconvenientes de la subrogación hipotecaria son los que están asociados a los gastos que hay que asumir antes de iniciar el procedimiento. En este sentido, la comisión por subrogación es el principal gasto que hay que asumir cuando se formaliza la subrogación.

Desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria, esta comisión está limitada al 0,25% durante los tres primeros años del contrato en el caso de hipotecas a tipo variable, y del 2% durante los dos primeros años y el 1,5% en el resto para las hipotecas a tipo fijo.

 

Cuándo me interesa

La subrogación hipotecaria es más interesante durante los primeros años del préstamo, cuando los intereses que se están pagando superan la amortización del capital. También puede ser útil cuando estamos interesados en adquirir un inmueble de segunda mano que ya está hipotecado.

Sea como fuere, se trata de una operación que tiene ventajas sobre la cancelación de la hipoteca, especialmente si nuestra intención es mejorar las condiciones actuales de la hipoteca o vender una vivienda ya hipotecada.