FEIN

FEIN y FiAE, los documentos que debes leer antes de firmar tu hipoteca

El pasado 16 de junio entró en vigor la nueva ley hipotecaria, una normativa que tiene como objetivo proteger a los clientes de hipotecas, principalmente en lo que se refiere a desahucios, comisiones abusivas y gastos de formalización. Con ella también entró en vigor el FEIN, que sustituye al antiguo FIPER. Pero, ¿qué son estos documentos y cómo te afectan? Te lo explicamos.

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Los cambios de esta ley de crédito inmobiliario van mucho más allá. A partir de ahora los bancos tendrán que informar a los consumidores con mucho más detalle sobre las condiciones de la hipoteca que están a punto de firmar.

Antes, todas estas condiciones se recogían en un documento llamado FIPER (Ficha de Información Personalizada). A partir de ahora, la FIPER desaparece y entran en juego dos documentos nuevos: la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencia Estandarizada).

Pero no te líes, ¡te lo explicamos despacito!

¿Qué era la FIPER?

La FIPER era el documento informativo que los bancos entregaban a sus clientes con las condiciones de su hipoteca. No tenía carácter vinculante y estaba adaptado a las condiciones económicas de cada solicitante.

No debemos confundir la FIPER con la FIPRE, o Ficha de Información Precontractual, que era otro documento de carácter orientativo en el que se informaba sobre las condiciones genéricas de la hipoteca en cuanto a tipo de interés, TAE, productos vinculados o amortización parcial.

¿Demasiado lío? Con un ejemplo te resultará más fácil de entender.

Si Juan iba a un banco a solicitar información sobre una hipoteca, el banco le entregaba la FIPRE, es decir, una ficha de información general sobre la hipoteca que, posiblemente, también tenía publicada en su página web e impresa en folletos.

La FIPRE era igual para todos los clientes y era útil, por ejemplo, para comparar las ofertas de los distintos bancos.

En el caso de que a Juan le pareciese bien esta oferta y se lo hiciese saber al banco, este procedía a pedirle información de carácter personal sobre su trabajo, su situación financiera, sus preferencias de financiación o sus necesidades. Con esa información en su poder, el banco redactaba la FIPER.

En la FIPER debería aparecer el importe total del préstamo, su duración, el tipo de interés a aplicar, la cuota mensual que pagaría, las tablas de amortización de interés y capital…  En otras palabras, la FIPER era una simulación real de la hipoteca que se quería contratar y estaba adaptada al caso concreto de Juan. Si este la aceptaba, se solicitaba la oferta vinculante al banco para iniciar el proceso de contratación.

¿Qué es la FEIN?

Con la nueva ley hipotecaria en vigor, la FIPER pasa a la historia y es sustituida por la FEIN, acrónimo de Ficha Europea de Información Normalizada.

Adiós, FIPER. Fue bonito mientras duró.

La FEIN es, por tanto, el nuevo documento con información personalizada de la hipoteca. En él, el banco deberá incluir toda la información sobre la hipoteca que el consumidor quiere contratar, para que este pueda evaluar si realmente le interesa o no.

La gran diferencia entre la FEIN y la antigua FIPER es que la FEIN sí es vinculante. Es decir, en el momento en el que el cliente la acepta, se puede iniciar el proceso de formalización de la hipoteca. No es necesario, como ocurría con la FIPER, esperar a que el banco pase una oferta vinculante en otro documento diferente.

La información que incluya la FEIN debe ser lo más completa posible:

  • Información general sobre el banco que concede la hipoteca.
  • Si hubiese un intermediario en el proceso de contratación debe aparecer también su identidad.
  • El importe total del préstamo que se concede.
  • El tipo de interés que se aplica y cómo se descuenta del capital. Esto se ve claramente en los famosos cuadros de amortización.
  • El período de amortización, es decir, el número de años que tardará en devolverse el préstamo.
  • El importe total a reembolsar, o lo que es lo mismo, la suma del capital y de los intereses.
  • El importe de cada cuota mensual y cómo variará en función de si el tipo de interés es fijo o variable.
  • Las condiciones de una devolución anticipada del préstamo.
  • Las consecuencias en caso de incumplimiento de contrato.
  • Cómo y a quién reclamar si no estemos de acuerdo con algo.
  • Etc

En definitiva, la FEIN incluirá toda la información que el consumidor necesite para ayudarle a decidir si quiere o no contratar la hipoteca. Después de leerla, no debería tener dudas sobre las características de la misma.

¿Qué es la FiAE?

La FiAE, o Ficha de Advertencia Estandarizada, es un documento complementario a la FEIN. Su objetivo es ampliar la información que esta proporciona, principalmente en lo que respecta a las cláusulas de la hipoteca y a sus gastos de constitución.

¿Recuerdas la polémica que hubo hace unos años con las cláusulas suelo?

El euríbor bajaba todos los meses pero muchos clientes no podían beneficiarse del descenso en sus cuotas mensuales.

¿El motivo?

En el contrato que firmaron con el banco había una cláusula que ponía límite a la caída de este indicador.  A partir de ese “suelo”, por mucho que bajase el euríbor, la cuota a pagar no se reducía.

El jaleo que se armó fue tremendo y el final de la película lo conocemos todos: la justicia dio la razón a los consumidores; las cláusulas suelos eran abusivas a todos los efectos.

¿Y sabes por qué te contamos esto?

Porque con la FiAE esta situación no debería volver a producirse.

Esta ficha recoge toda la información sobre las cláusulas que incluye el contrato hipotecario para que el cliente, con una simple lectura, entienda dónde se está metiendo.

Pero no solo eso. El reparto de los gastos asociados a la concesión de la hipoteca también debe aparecer en este documento.

Recuerda que con la nueva ley hipotecaria los consumidores solo deberán pagar la tasación y la copia de la escritura pública. El IAJD y los gastos de notaría, gestoría y registro los pagará el banco.

Otra información importante que debe incluir la FiAE es:

  • El índice de referencia, si lo hubiese, que se utiliza para determinar el tipo de interés que se aplica en la hipoteca.
  • Las implicaciones sobre la cuota mensual de una subida del tipo de interés en el caso de que el índice de referencia aumente.
  • Cuando la hipoteca se conceda en otra divisa, información sobre esta circunstancia.
  • Cuándo se podría ejecutar la hipoteca y proceder al desahucio.
  • Los costes que supone el vencimiento anticipado.

Esta información de la FiAE debe estar en manos del consumidor, al menos, diez días antes de la firma del contrato hipotecario ante notario.

Y para terminar este artículo sobre la FEIN, la FiAE y todos estos conceptos tan complejos, un consejo: no firmes ninguna hipoteca si no tienes claro al cien por cien todos sus conceptos. Recuerda que una vez firmada, no habrá vuelta atrás.

 

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