Qué es la dación en pago y cómo solicitarla

Dación en pago: todo lo que necesitas saber

La dación en pago, también conocida como adjudicación en pago, es el acto de saldar una deuda pendiente de pago entregando un bien a cambio. Es decir, sería una especie de pago en especie de la deuda. Este concepto está muy vinculado en nuestro día a día al mundo hipotecario. Así, la dación en pago sería el acuerdo al que llega en banco y el deudor, por el cual, el titular de la hipoteca entrega el inmueble para saldar el préstamo, quedando liberado de la obligación de continuar abonando las cuotas.

Aunque en nuestro país esta figura es prácticamente inexistente, es muy interesante conocerla de cara a solicitar una hipoteca, pues la Ley Hipotecaria abre esta posibilidad. Si se aplicara esta cláusula al contrato hipotecario, la obligación garantizada se haría únicamente sobre los bienes hipotecados, no afectando al resto del patrimonio del deudor.

En los últimos años, se viene exigiendo esta alternativa a los bancos por parte de aquellas personas que no pueden afrontar el pago de su hipoteca. El deudor entregaría el inmueble al banco, el cual, lo subastaría públicamente al mejor postor, de forma que cobraría la deuda y la daría por extinguida. De esta forma, la parte hipotecada se libera de la responsabilidad ilimitada que habría asumido al firmar el contrato hipotecario.

 

¿Qué ventajas tiene la dación en pago?

Por un lado, para la parte que solicita la hipoteca, tiene la garantía de que si no puede hacer frente a los pagos de esta, evita la ejecución hipotecaria. En este caso, entregaría la vivienda, sin tener que hacer frente a intereses de demora ni a un procedimiento judicial sobrevenido por un embargo.

A la entidad financiera puede también resultarle interesante pues dispone mucho más rápidamente de la vivienda, al no tener que entrar en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Tampoco tendría que abonar los costes añadidos de dicho procedimiento.

 

¿Hay algún requisito para aplicar la dación en pago?

La ley hipotecaria no obliga al banco a aceptar la dación en pago obligatoriamente, por lo tanto, tendrás que negociar con tu entidad bancaria antes de la firma del contrato hipotecario si se incluye o no esta cláusula.

Por otro lado, en las medidas establecidas en el Código de Buenas Prácticas Bancarias para la protección de deudores hipotecarios, se incluyen ciertos requisitos que podrían desembocar en una dación en pago, aunque no se hubiera estipulado en el contrato hipotecario inicial.

Hay requisitos que afectan al inmueble en sí, puesto que el valor del inmueble en compra-venta no puede exceder de los siguientes precios, dependiendo de los habitantes del municipio en el que se encuentra la vivienda:

–        Municipios con más de un millón de habitantes à Límite máximo de valor de compraventa: 200.000€

–        Municipios entre 500.000 y un millón de habitantes à Límite máximo de valor de compraventa: 180.000€

–        Municipios superiores a 100.000 habitantes e inferiores a 500.000 à Límite máximo de valor de compraventa: 150.000€

–        Municipios con menos de 100.000 habitantes à Límite máximo de valor de compraventa: 120.000€

También se tiene en cuenta la situación económica de la familia. La situación de la unidad familiar deudora debe ser muy precaria, entendiéndose por tal que se sitúe en el umbral de exclusión. Es decir, que los ingresos de la familia no superen en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IMPREM) en catorce pagas y que, en los anteriores cuatro años, le hayan sobrevenido circunstancias de especial vulnerabilidad, viéndose alteradas significativamente sus circunstancias económicas.

Si cumpliendo estas condiciones, la carga hipotecaria supone un esfuerzo mayor al 50% de los ingresos que la familia percibe, siempre que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual y no tengan otro patrimonio con el que hacer frente a la deuda, puede aplicarse en su favor la dación en pago.

Además, la ley de segunda oportunidad (Ley 1/2013, de protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) permite que la familia siga residiendo en la vivienda durante los siguientes 2 años en régimen de alquiler, pagando una renta del 3% del importe de la deuda.

 

¿Cómo solicito la dación en pago?

El primer paso que deberías dar si quieres solicitar la dación en pago a tu entidad bancaria, es plantearles abiertamente la situación personal y económica que estás atravesando. Como decíamos antes, si suponemos que hay causas sobrevenidas que han modificado significativamente tu condición económica, la entidad bancaria debería saberlo.

A tu banco no le interesa aumentar sus niveles de morosidad ni tener que vender un inmueble por menor valor que el montante que obtendría si se saldara la hipoteca concedida en situaciones normales. Por tanto, en principio puede ofrecerte otras fórmulas para hacer frente al pago de la hipoteca sin tener, por tu parte, que renunciar a la vivienda.

Pueden pactarse determinadas condiciones de reestructuración de deuda:

  1. a)     Aplicar una carencia, total o parcial, durante un determinado periodo de tiempo. Aunque esta opción aumenta la deuda pendiente, puede ser una opción si la situación que estás viviendo es algo temporal y podrás rehacerte en unos meses. Bien se puede llegar a un acuerdo de carencia total, en la que no se abonan ni intereses ni se salda capital vivo, o bien una carencia parcial, en la que solo se abonarían los intereses, pero el capital pendiente seguiría siendo el mismo.

 

  1. b)     Re-financiar la deuda, bien modificando las condiciones de tiempo o de interés. Si la hipoteca la solicitaste a 25-30 años, puede ampliarse hasta los 40 años, de modo que descienda la cuota mensual y puedas hacer frente a esta. O bien, si los tipos de interés han disminuido desde que firmaste la hipoteca, podrías proponer también una disminución de estos para poder hacer frente al pago.

Si no pudieses hacer frente a ninguna de las múltiples opciones descritas o el banco rechazase las condiciones de re-financiación de la deuda, se procedería a estudiar la dación en pago. Este proceso tarda entre tres y seis meses hasta que, o bien se acepta la dación en pago o se traslada el expediente, denegado por la entidad bancaria, para su ejecución hasta el desahucio.

 

Conclusiones

La dación en pago puede verse como una salida que busca la menor pérdida entre ambas partes, tanto la entidad financiera como el deudor, de forma que no tenga que recurrirse al desahucio de forma generalizada.

A la parte deudora le interesa agotar todas las vías posibles antes de llegar al embargo del domicilio, pues seguiría siendo responsable de la deuda. Mientras tanto, a la entidad bancaria le interesa que la deuda se pague o liquidar pronto el inmueble, no tanto tener frentes judiciales abiertos por impagos.

Sin embargo, debemos de tener en cuenta que nuestro nivel de riesgo como cliente bancario aumentará exponencialmente, por lo que en un futuro tendremos más complicado acceder al crédito.

En España, únicamente una entidad bancaria ofrece esta cláusula por defecto en sus contratos hipotecarios. Aunque tu situación económica sea buena, quizá merecería la pena que dedicases cierto esfuerzo a negociar esta cláusula antes de firmar tu hipoteca, de forma que limites tu riesgo ante la posibilidad de que tu situación cambie en los próximos años.